Техническое обследование многоквартирного дома: конструкции, инженерные сети, износ
Обследование жилых зданий и МКД определяет техническое состояние фундаментов, стен, перекрытий, балконов, кровли и инженерных систем дома по ГОСТ 31937-2024 и даёт категорию состояния и физический износ – основание для капитального ремонта, работы с жилищным надзором и решений общего собрания.
Что входит в обследование многоквартирного дома
Обследование технического состояния многоквартирного дома – это инженерная оценка фактических параметров конструкций и основания, которая показывает, можно ли дальше эксплуатировать дом, что ремонтировать и в каком объёме. Так этот вид работ определяет ГОСТ 31937-2024 (п. 3.16). В МКД предметом обследования обычно становится общее имущество собственников – то, за что отвечают УК, ТСЖ и жилищный кооператив.
| Элемент дома | Что проверяем | Чем подтверждаем |
|---|---|---|
| Фундаменты и подвал | осадки, трещины, замачивание, состояние гидроизоляции | шурфы, отбор проб, обследование фундаментов |
| Стены и фасад | трещины, выветривание кладки, отслоение облицовки | измерение ширины и глубины раскрытия трещин, прочность кладки |
| Перекрытия и покрытие | прогибы, коррозия арматуры, протечки | вскрытия, нивелирование, прочность бетона |
| Балконы, лоджии, эркеры | трещины плит, коррозия балок и подвесок, заделка в стену | вскрытия по расчётной схеме (ГОСТ 31937-2024, 5.3.6) |
| Лестницы, кровля, чердак | опирание маршей, состояние стропил и ферм | осмотр, обмеры, отбор проб древесины |
| Инженерные системы | коррозия и засорение трубопроводов, износ | вырезки из стояков и подводок (5.4) |
Частный жилой дом обследуют по тем же правилам, но с другим набором задач – для этого есть отдельная услуга обследование частного дома.
Когда нужно обследование жилого дома
Техническое обследование МКД заказывают, когда решение по дому нельзя принять без инженерных данных: перед капремонтом, при споре о его сроках, при появлении трещин или при подготовке вопроса об аварийности.
- Капитальный ремонт. Статья 167 ЖК РФ прямо предусматривает обследование домов, включённых в региональную программу капремонта; его результаты – основание изменить программу (ч. 4). С 1 сентября 2024 года общее собрание собственников вправе само решить провести обследование за счёт собственников (п. 1.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и направить результаты в орган, ответственный за программу.
- Признание дома аварийным. Межведомственная комиссия рассматривает заключение специализированной организации, проводившей обследование дома (Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 45).
- Дефекты. Трещины в стенах, провисание перекрытий, разрушение балконных плит, промерзание стен, подтопление подвала.
- Изменения в доме. Надстройка мансарды, перепланировка с затрагиванием несущих стен, размещение тяжёлого оборудования на кровле.
- Внешние воздействия. Стройка по соседству, пожар, залив, прокладка коммуникаций рядом с фундаментом.
Периодичность задаёт ГОСТ 31937-2024 (п. 4.2): первое обследование – не позднее двух лет после ввода дома, далее не реже раза в 10 лет, а в неблагоприятных условиях – раз в пять лет. Подробнее о сроках – на странице обследования зданий и сооружений.
Не путать с: осмотрами общего имущества. Сезонные осмотры управляющая организация проводит сама дважды в год – весной и осенью, а внеочередные – в течение суток после аварии (Правила, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 13(1)). Осмотр фиксирует неисправности в акте, но не даёт категории технического состояния и не заменяет обследование.
Визуальное, инструментальное и комплексное обследование
Визуальное обследование МКД может быть окончательным, если конструкции в нормативном или работоспособном состоянии, а картина дефектов объясняет их причины (ГОСТ 31937-2024, п. 5.1.11). В остальных случаях проводят детальное инструментальное обследование.
| Вид | Что даёт | Когда выбирают |
|---|---|---|
| Визуальное | ведомость дефектов, фотофиксация, предварительная категория состояния | плановая проверка, подготовка к капремонту, дом без явных повреждений |
| Инструментальное | фактическая прочность бетона и кладки, армирование, прогибы, обмеры, поверочные расчёты | трещины, прогибы, аварийные балконы, надстройка, перепланировка |
| Комплексное | всё перечисленное плюс инженерные системы, износ, теплозащита | капремонт по программе, решение об аварийности, покупка дома целиком |
Комплексное обследование дополнительно охватывает системы отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения. Для теплотехнической части применяют тепловизионный осмотр ограждающих конструкций – в отопительный сезон, когда перепад температур позволяет увидеть теплопотери.
Плюсы и минусы видов простые. Визуальное – дешевле и быстрее, но не даёт чисел для поверочного расчёта. Инструментальное – дороже, зато его выводы опираются на измерения, а не на оценку инженера.
Инженерные системы и физический износ дома
Физический износ систем инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома определяют по ВСН 53-86(р) – эти правила прямо названы в ГОСТ 31937-2024 (п. 5.4). Износ системы считают как сумму средневзвешенного износа её элементов; если часть элементов уже заменяли, долю повреждённых участков учитывают расчётом.
Для систем отопления, горячего и холодного водоснабжения стандарт задаёт конкретные правила отбора и оценки:
- образцы вырезают не менее чем из трёх стояков и не менее чем из трёх подводок в разных секциях дома;
- при замоноличенных стояках образцы берут в местах присоединения к магистралям в подвале;
- предельная глубина коррозионного поражения – 50 % толщины стенки новой трубы;
- сужение «живого» сечения отложениями – не более 30 %, а для труб диаметром 15 мм допустимое сужение – 20 %, 50 мм – 6 %.
Эти числа отвечают на главный вопрос собственников: менять стояки сейчас или можно подождать. Износ в процентах по каждой системе ложится в дефектную ведомость и затем в смету капремонта.
Техническое обследование многоквартирного дома стоит от 25 000 ₽ за объект; итоговую сумму определяют площадь и этажность, число подъездов, вид обследования, доступ в квартиры и объём лабораторных испытаний.
Сроки: выезд – в день обращения; заключение по визуальному этапу – 1–2 рабочих дня; заключение с инструментальным обследованием, лабораторными испытаниями и поверочным расчётом – по программе работ, её срок фиксируем в договоре. На первый заказ – скидка 5 %.
Получите консультацию
профессионального подрядчика
и ответим на все вопросы по экспертизе
Как проходит обследование МКД
Обследование многоквартирного дома идёт в три этапа: подготовка, визуальное обследование и детальное инструментальное – при необходимости.
Техническое задание и программа работ
Согласуем цель (капремонт, аварийность, дефекты), состав элементов и число квартир, куда нужен доступ.
Документы от УК или ТСЖ
Технический паспорт, поэтажные планы, проект, акты сезонных осмотров, сведения о прошлых ремонтах и перепланировках.
Выезд инженера ОНТ Лаборатории
по Москве и области – в день обращения. Осмотр подвала, чердака, кровли, фасадов, подъездов и выборочно – квартир.
Инструментальные работы
Прочность бетона и кладки, армирование, ширина раскрытия трещин, вскрытия перекрытий, шурфы у фундаментов, вырезки труб.
Лабораторные испытания и поверочный расчёт
Для расчёта несущей способности – фактические прочность и сечения.
Заключение
Заключение с категорией технического состояния и рекомендациями.
Работы в жилом доме ведут без выселения жильцов. Правила безопасности при обследовании жилых зданий задают ВСН 48-86(р), на которые ссылается ГОСТ 31937-2024 (п. 4.11).
Сроки обследования
Сроки: выезд – в день обращения; заключение по визуальному этапу – 1–2 рабочих дня; заключение с инструментальным обследованием, лабораторными испытаниями и поверочным расчётом – по программе работ, её срок фиксируем в договоре.
Что получает заказчик
По итогам обследования МКД выдаём отчёт с заключением по форме приложения А ГОСТ 31937-2024, а при комплексном обследовании – по форме приложения Б. В заключении:
- категория технического состояния по каждой конструкции и по дому в целом;
- ведомости и схемы дефектов с фотофиксацией;
- результаты измерений и лабораторных испытаний;
- физический износ конструкций и инженерных систем в процентах;
- причины повреждений и перечень рекомендуемых работ – основа дефектной ведомости для капремонта;
- рекомендуемый срок следующего обследования.
Отдельно заполняется паспорт здания по форме приложения Е ГОСТ 31937-2024. Если при обследовании выявлено аварийное состояние конструкций, стандарт обязывает известить заказчика и эксплуатирующую организацию ещё в ходе работ, в том числе письменно (п. 4.6).
Ограничения: что обследование не решит
Для капремонта по статье 167 ЖК РФ и для вопроса об аварийности закон требует исполнителя – члена СРО изыскателей или проектировщиков (ч. 5 ст. 167 ЖК РФ; п. 44 Положения № 47). Перед заказом под эти цели запросите у любой организации выписку из реестра членов СРО.
Заключение не распространяется на квартиры, куда не дали доступ. Категорию присваивают обследованным конструкциям; закрытые зоны указываются в отчёте.
Обследование не заменяет судебную экспертизу. Техническое заключение – досудебный документ для УК, собственников, жилищного надзора и переговоров с подрядчиком; судебную экспертизу назначает суд.
Лаборатория не выполняет ремонт и усиление. Мы даём категорию состояния и перечень работ, проект усиления разрабатывает проектная организация.
Аккредитация, оборудование и специалисты
Обследование выполняет ООО «ОНТ Лаборатория» – аккредитованная строительная лаборатория, ИНН 5029243260, ОГРН 1195081021937, работает с 2019 года. Аттестаты аккредитации и свидетельства лаборатории неразрушающего контроля опубликованы в разделе сертификаты – их можно сверить до договора.
Инструментальные измерения выполняем поверенными приборами: ГОСТ 31937-2024 (п. 4.10) требует метрологического обеспечения всех средств измерений при обследовании. Испытания бетона, кладки и раствора делаем сами, без передачи подрядчикам, поэтому инженер видит исходные данные, а не пересказ чужого протокола. Выезжаем по Москве и Московской области, у компании 10 лабораторных постов по России. Примеры работ по строительным конструкциям – контроль прочности бетона при реконструкции здания комбината в Москве и тепловизионный осмотр детского центра.
Ответы на вопросы
Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, совет дома или собственники по решению общего собрания. Для обследования за счёт собственников в рамках программы капремонта решение принимает общее собрание (п. 1.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Осмотр фиксирует неисправности в акте и журнале. Обследование устанавливает категорию технического состояния по ГОСТ 31937-2024, измеряет фактические характеристики конструкций и даёт перечень работ.
Да, выборочно: для вскрытий перекрытий, осмотра стояков и балконов. Число квартир согласуем в программе работ, УК заранее предупреждает жильцов.
По ГОСТ 31937-2024 – первый раз не позднее двух лет после ввода, далее не реже раза в 10 лет, в неблагоприятных условиях – раз в пять лет. Внепланово – при дефектах, после аварий и перед капремонтом.
Выезд – в день обращения, заключение по визуальному этапу – 1–2 рабочих дня. С инструментальным обследованием срок зависит от объёма испытаний и расчётов и фиксируется в договоре.
Точная диагностика благодаря
проверенному оборудованию
Дефектоскоп ультразвуковой А1220 MONOLITH
Измеритель прочности бетона ИПС МГ4
Отрыв со скалыванием ПОС50МГ4
Отрыв со скалыванием ПОС-60 МГ4 ОД.2
Ультразвуковой Томограф A1040 MIRA
УЗ UK1401
УЗ UK1401
УЗ А1214
Толщиномер ультразвуковой А1210
Прибор ДЭП 6-1Д-5С-1 для силовых испытаний
Ключ динамометрический 1-2 40-200Нm и 1-4 2-24Hm
Комплект ВИК
Весы ВЭК 1-5000
Датчик для штамповых испытаний
Тепловизор Testo 885
ПОС-2,5 МГ4
Набор визуального и инструментального осмотра и контроля
Бурильная установка
Весы ВЭК-500
Весы электронные
КОНСТАНТА К5
Испытательный пресс ТП-1-500
Набор режущих колец для отбора проб грунта
Прибор для испытания лифтовых петель
Тепловизор FLIR
Термометр цифровой универсальный ТЦ-1У
Курвиметр
Рейка дорожная универсальная
Сушильный шкаф
Воронка ЛОВ (для определения объемной насыпной массы песка)
Конус нормальный КА с воронкой
Мы имеем все необходимые
сертификаты и аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Аттестат аккредитации
Свидетельство ЛНК
Свидетельство ЛНК
Опыт на объектах Москвы и области
Выполненные проекты:
- Объект: строительство склада
- Работа: проверка уплотнения основания
- Регион: г. Балашиха, Индустриальный парк
- Заказчик: ООО «ТМСЛ»
- выезд на объект Заказчика
- отбор образцов согласно ГОСТам (1 проба на 300 м2)
- проведение испытаний в лаборатории Исполнителя
- выдача заключений по итогам испытаний.
- Объект: реконструкция производственного здания
- Работа: проверка сварных швов
- Регион: г. Москва, ул. Новоостаповская, д. 12, стр. 1
- Заказчик: ООО «Хлебный дом»
- выезд на объект Заказчика
- проведение визуального и измерительного контроля сварных швов на высоте
- выдача заключений по итогам испытаний.
- Объект: производственное здание
- Работа: экспертиза дорожного полотна
- Регион: г. Москва, поселок Толстопальцево, район Внуково, Новомосковский административный округ, Москва
- Заказчик: ООО «Алунет»
- выезд на объект Заказчика с необходимым оборудованием
- разработка 10 шурфов механическим методом
- замер высоты каждого слоя дорожной одежды
- обратная засыпка и ремонт мест испытаний холодным асфальтом.
- Объект: строительство дополнительного корпуса
- Работа: проверка адгезии гидроизоляции
- Регион: г. Мытищи
- Заказчик: Федеральное бюджетное учреждение науки «Федеральный научный центр гигиены им. Ф.Ф. Эрисмана» (Роспотребнадзор)
- выезд на объект Заказчика
- проведение испытаний
- проведение испытаний в лаборатории Исполнителя
- выдача заключений по итогам испытаний.
- Объект: производство конструкций
- Работа: проверка сварных швов
- Регион: г. Москва
- Заказчик: ООО «Металлоконструкции248»
- выезд на объект Заказчика
- проведение визуального и измерительного контроля сварных швов на высоте
- выдача заключений по итогам испытаний.
- Объект: ГСК «Полесский»
- Работа: проверка качества а/б покрытия
- Регион: г. Москва, Полесский проезд, д. 1
- Заказчик: ГСК «Полесский»
- ознакомление с предоставленной Заказчиком документацией
- выезд на объект
- отбор проб а/б смеси
- проверка ровности покрытия
- испытания в лаборатории а/б смеси на водонасыщение, плотность, коэффициент уплотнения.
- Объект: строительство складского комплекса
- Работа: штамповые испатания по ГОСТ
- Регион: поселок городского типа Свердловский, городской округ Лосино-Петровский, Московская область
- Заказчик: ООО СК «Профтехнология»
- ознакомление с предоставленной Заказчиком документацией
- выезд на объект
- проведение испытаний штамповой установкой с применением строительной техники Заказчика
- формирования отчета по итогам испытаний.
- Объект: реконструкция здания комбината
- Работа: проверка прочности бетона монолитных конструкций
- Регион: г. Москва
- Заказчик: ООО «Ржевский Банно-Прачечный Комбинат»
- ознакомление с документацией
- выезд на объект Заказчика
- проведение испытаний прямым и косвенным методом
- формирования протоколов испытаний.
- Объект: производственная площадка «Звездная»
- Работа: проверка сварных соединений
- Регион: г. Москва
- Заказчик: «Звездная»
- выезд на объект Заказчика
- ознакомление с рабочей документацией
- проведение визуального и измерительного контроля сварных швов
- ультразвуковой контроль сварных швов
- выдача протоколов по итогам испытаний.
- Объект: склад в районе с. Остров
- Работа: испытание пожарных лестниц и внутреннего ограждения
- Регион: Московская область, Ленинский городской округ, село Остров
- Заказчик: ООО «Лайнгрупп»
- выезд на объект Заказчика
- проведения испытаний вертикальных пожарных лестниц по ГОСТ Р 53254-2009
- проведение статических испытаний ограждений лестничного марша и антресоли по СП 20.13330.2016 п. 8.2.6.
- выдача протоколов по итогам испытаний.
- Объект: Центральный банк РФ
- Работа: испытание анкеров на вырыв
- Регион: г. Москва
- Заказчик: Центральный банк РФ
- выезд на объект Заказчика
- проведение серии испытаний химических анкеров на вырыв из кирпичной стены
- подготовка протокола испытаний.
- Объект: технологический промышленный парк
- Работа: штамповые испытания по ОДМ
- Регион: г. Москва, г. Зеленоград
- Заказчик: ООО «ОККО»
- выезд на объект Заказчика
- проведение серии испытаний статическим штампом диаметром 300 мм, с целью определения несущей способности песчаного основания
- выдача заключения.
- Объект: «ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС» в г. Мытищи
- Работа: контроль прочности бетона на 7 и 28 сутки
- Регион: г. Мытищи
- Заказчик: ООО «Промомет»
- выезд на объект Заказчмика по договору
- определение прочности бетона на 7 и 28 сутки неразрушающим методом
- подготовка протоколов испытаний.
- Объект: образовательный комплекс «Камертон» по адресу: г. Москва, поселение Сосенское
- Работа: входной контроль бетонной смеси
- Регион: г. Москва
- Заказчик: ООО СЗ «А101»
- выезд на объект Заказчмика по договору
- определение удобоукладываемости (осадка конуса) бетонной смеси
- отбор образцов-кубов
- определение прочности бетона на сжатие на 7 и 28 сутки
- подготовка протоколов испытаний.
- Объект: многоуровневый паркинг по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 21
- Работа: проверка прочности бетона
- Регион: г. Москва
- Заказчик: ООО «Бекан»
- выезд на объект Заказчика по договору
- проведение испытаний методом отрыва со скалыванием и ультразвуковым методом
- фиксация показателей приборов
- оформление протоколов по итогу выезда.
- Объект: детский центр по адресу: г. Москва, проезд Шелихова, д. 2
- Работа: тепловизионный осмотр помещения
- Регион: г. Москва
- Заказчик: Детский центр
- выезд на объект Заказмика по договору
- проведения осмотра стен, окон тепловизионой камерой
- выявление мест теплопотерь и постиков холода
- оформление тепловизионного отчета.
